Plan d'Occupation des Sols : Guide complet

Les Plan d'Occupation des Sols sont des documents d'urbanisme essentiels pour déterminer les règles et les servitudes d'utilisation des sols dans les communes et les villes. Ils organisent les zones urbaines et protègent les zones naturelles, en tenant compte des besoins en matière d'habitat, d'emplois, de services et de transport. Dans cet article, nous examinerons en détail les différents aspects des Plan d'Occupation des Sols et leur évolution au fil du temps.

Histoire des Plans d'Occupation des Sols

Les Plans d'Occupation des Sols, également connus sous le nom de Plan d'Occupation des Sols (POS), ont été créés par la loi d'orientation foncière de 1967 en France. Ces documents d'urbanisme ont été remplacés progressivement par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) à partir de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, et la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014.

Les anciens POS subsistent et gardent leur validité juridique tant qu'ils n'ont pas été transformés en PLU. Toutefois, la loi ALUR organise la disparition programmée des POS, dont les derniers s'éteindront le 26 mars 2017 si une procédure d'adoption de PLU ou de PLUI n'a pas été entreprise. Dans ce cas, ces POS cesseront d'être applicables au plus tard le 31 décembre 2020.

Objectifs des Plans d'Occupation des Sols

Les Plans d'Occupation des Sols ont deux objectifs principaux :

• Organiser les zones urbaines ou à urbaniser en prenant notamment en compte les besoins en matière d'habitat, d'emplois, de services et de transport,
• Protéger les zones naturelles, en raison notamment de la valeur agronomique des sols ou de l'existence de risques naturels prévisibles.

Organisation des zones urbaines

Les Plans d'Occupation des Sols permettent de déterminer les zones urbaines, appelées zones "U", où la capacité des équipements publics existants ou en cours de réalisation permet d'admettre immédiatement des constructions. Ils prennent en compte les besoins en matière de logement, d'emploi, de services et de transport pour organiser les zones à urbaniser.

Protection des zones naturelles

Les Plans d'Occupation des Sols protègent également les zones naturelles, appelées zones "N", en raison de leur valeur agronomique, de l'existence de risques naturels prévisibles ou de la nécessité de préserver des sites et des paysages. Ces zones comprennent les secteurs d'urbanisation future, les secteurs urbanisés, les secteurs agricoles et les secteurs protégés.

Les éléments constitutifs des Plans d'Occupation des Sols

Les Plans d'Occupation des Sols comportent généralement quatre parties :

• Le rapport de présentation,
• Le document graphique,
• Le règlement,
• Les annexes.

Le rapport de présentation

Le rapport de présentation est un élément essentiel de tous les documents d'urbanisme, tels que les Plans d'Occupation des Sols. Sans valeur juridique autonome, il permet d'expliquer la raison d'être des diverses règles contenues dans le règlement et le document graphique, et établit leur cohérence avec les objectifs d'intérêt général poursuivis par les rédacteurs du document.

Il s'articule en deux parties : la première expose le diagnostic du territoire concerné et la seconde justifie les mesures envisagées par le plan au regard des objectifs dans le cadre défini par la loi et, éventuellement, les documents "supérieurs" avec lesquels le plan doit être compatible.

Le document graphique

Le document graphique est une carte divisant le territoire de la commune en plusieurs zones :

• Les zones urbaines (zones U), qui sont essentiellement des quartiers déjà construits ou voués à être densifiés. Des zones urbaines spécifiques peuvent être définies, par exemple, une zone urbaine centrale (souvent dénommée zone UA) ou des zones réservées aux activités économiques.
• Les zones naturelles (zones N), définies réglementairement comme étant constituées des zones :
• NA : zone d'urbanisation future
• NB : zone urbanisée de fait, qu'il n'est pas prévu de renforcer
• NC : zone agricole
• ND : zone protégée.

Le règlement

Le règlement décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il comprend généralement 15 articles, qui concernent notamment les types d'occupation ou d'utilisation du sol, les conditions d'accès et de voirie, les caractéristiques des terrains, l'implantation des constructions, l'emprise au sol, la hauteur maximale des constructions, l'aspect extérieur, le stationnement, l'espace libre et les plantations, et le coefficient d'occupation des sols.

Les annexes

Les annexes comprennent notamment le rappel des servitudes d'utilité publique applicables sur le territoire du Plans d'Occupation des Sols et liées :

• Aux risques majeurs, naturels ou technologiques (plan de prévention des risques, etc.),
• Au bruit (plans d'exposition au bruit des aéroports, zones de bruit des routes et voies ferrées, etc.),
• À l'environnement et au cadre de vie,
• Au fonctionnement de services publics tels que la navigation aérienne, les télécommunications, les transports d'énergie, la circulation ferroviaire, la voirie, etc.

L'élaboration et les évolutions des Plans d'Occupation des Sols

Si les Plans d'Occupation des Sols étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver.

Le Plans d'Occupation des Sols était élaboré depuis à l'initiative des communes ou des intercommunalités, mais la loi ne les obligeait pas à se doter d'un tel document : la collectivité pouvait choisir de se doter d'une carte communale ou décider de rester soumise au seul règlement national d'urbanisme.

La transition des Plans d'Occupation des Sols vers les plans locaux d'urbanisme

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) du 13 décembre 2000 crée un nouveau document d'urbanisme plus ambitieux que les Plans d'Occupation des Sols, le plan local d'urbanisme. Elle prévoit toutefois que les anciens Plans d'Occupation des Sols sont maintenus en vigueur et peuvent être concernés par des évolutions relativement mineures, les « modifications », qui ne doivent pas porter « atteinte à l'économie générale du plan ».

Si tel n'était pas le cas, il était nécessaire de mener une procédure de révision, qui avait pour effet de transformer le Plans d'Occupation des Sols en plan local d'urbanisme, respectant l'ensemble des nouvelles dispositions légales.

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014 organise la disparition programmée des Plans d'Occupation des Sols, qui, s'ils n'ont pas été transformés en plans locaux d'urbanisme, sont devenus caducs au plus tard le 26 mars 2017. Le Plans d'Occupation des Sols continue néanmoins d'être appliqué jusqu'au plus tard le 31 décembre 2019 si une procédure d'adoption de plan local d'urbanisme ou de plan local d'urbanisme intercommunal initiée avant le 31 décembre 2015 est toujours en cours.

Au 31 décembre 2018, 1102 communes disposaient encore d'un Plans d'Occupation des Sols opposable dans le cadre d'une procédure d'élaboration de plan local d'urbanisme intercommunal.

Lorsque le Plans d'Occupation des Sols devient ainsi caduc, et tant qu'un nouveau document d'urbanisme n'a pas été rendu opposable, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique.

Conséquences pour les propriétaires et les constructeurs

Le Plans d'Occupation des Sols concernait toutes les propriétés, qu'elles soient privées ou publiques, et déterminait notamment les droits à construire et les conditions d'évolution attachées à chaque propriété. Ce document juridique, de portée générale, s'imposait à tous, particuliers et administrations, et constituait la référence pour l'instruction des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme.

Le non-respect de ces règles par un propriétaire, un locataire, un constructeur, etc., est interdit et pénalement sanctionné, même s'il n'est pas soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire en raison de la faible importance de son projet.

Conclusion

Les Plans d'Occupation des Sols ont joué un rôle essentiel dans l'organisation et la protection des zones urbaines et naturelles. Bien que ces documents aient été progressivement remplacés par les plans locaux d'urbanisme, leur héritage demeure important dans la planification du développement communal et l'aménagement du territoire. Il est essentiel pour les propriétaires, les constructeurs et les autorités locales de se conformer aux règles et aux servitudes d'utilisation des sols établies par les Plans d'Occupation des Sols ou, le cas échéant, par les plans locaux d'urbanisme.