Travaux de démolition en copropriété : Ce qu'il faut savoir

Les travaux de démolition en copropriété nécessitent une attention particulière aux règles juridiques strictes, mais aussi au choix de l’entreprise qui réalisera ces interventions sensibles. En effet, une entreprise non qualifiée ou ne respectant pas les réglementations peut entraîner des complications majeures, des litiges entre copropriétaires et des sanctions administratives.

Tout aménagement ou construction réalisé sans l'autorisation de l'assemblée générale peut être considéré comme un trouble manifestement illicite, impliquant la remise des lieux en état aux frais du propriétaire concerné. C’est pourquoi sélectionner une entreprise spécialisée en démolition en milieu occupé, maîtrisant les contraintes techniques et juridiques, est une étape déterminante pour la réussite du projet.

Par ailleurs, les travaux affectant les parties communes peuvent relever de trois majorités distinctes selon leur nature. Une intervention mal planifiée ou non conforme peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal judiciaire pendant une période de 10 ans. Pour éviter tout litige et garantir la sécurité du bâtiment, il est donc primordial de s’entourer de professionnels qualifiés et de suivre scrupuleusement les procédures légales et les autorisations nécessaires.

Sommaire

Les copropriétaires définissent le périmètre des travaux

Réaliser des travaux de démolition en copropriété nécessite une préparation rigoureuse et le respect des règles en vigueur. Certains travaux sont plus sensibles que d'autres et demandent une autorisation spécifique de la copropriété.

Définir le Périmètre des Travaux : Avant d'initier un projet de démolition, il est essentiel d'identifier si les travaux concernent exclusivement les parties privatives ou s'ils affectent les parties communes.

Parties communes : Accord de la copropriété obligatoire, avec un vote en assemblée générale.Dans le cas des parties privatives, vous disposez d'une certaine liberté pour réaliser des travaux de démolition à l'intérieur de votre lot. Néanmoins, dès que ces interventions affectent les parties communes ou modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, l'accord de la copropriété devient obligatoire.

Parties privatives : Liberté relative, sauf si l'ouvrage affecte la structure ou l'esthétique de l'immeuble.

Travaux nécessitant une autorisation

Certains travaux doivent obligatoirement faire l'objet d'une validation en assemblée générale car ils impactent la solidité et l'organisation du bâtiment :

• Suppression de murs porteurs : Affecte la stabilité de l'immeuble et nécessite l'avis d'un bureau d'études structure.
• Ouverture de murs donnant sur les parties communes : Modification de la circulation ou de l'accès aux espaces collectifs.
• Modification des réseaux de gaines et canalisations communes : Risque d'impact sur les autres occupants.
• Interventions sur l'isolation phonique ou thermique contre les parties communes : Peut affecter le confort des autres copropriétaires.
• Fusion de lots : Si une démolition permet de réunir deux appartements, cela implique une modification des tantièmes de copropriété et nécessite un accord renforcé (double majorité)

Types de travaux importants en immeuble

Certains travaux revêtent une importance particulière en raison de leur impact sur la structure et la stabilité de l'immeuble :

Renforcement des fondations (sous-oeuvre, micropieux, fondations profondes) pour éviter les affaissements, travaux de surélévation , amélioration du sol, ces travaux modifient la répartition des charges sur l'immeuble. Démolition partielle ou totale d'un plancher pour réorganiser un niveau d'habitation. Modification des façades (pose de nouvelles fenêtres, isolation extérieure suite à un audit énergétique selon les obligations qui altèrent l'aspect architectural de l'immeuble.

En outre, lorsque les travaux de démolition impliquent l'appropriation d'une surface commune, comme dans le cas de la réunion de deux appartements séparés par un couloir, l'accord doit être obtenu à la double majorité renforcée, soit deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Par ailleurs, l'action du syndicat des copropriétaires concernant la suppression des travaux non autorisés se prescrit par dix ans. Cependant, si l'emprise réalisée sur les parties communes à jouissance privative s'apparente à une véritable appropriation, la prescription devient trentenaire.

Il est également important de noter que même après l'obtention de la prescription, toute modification ultérieure de l'ouvrage devra faire l'objet d'une nouvelle autorisation de l'assemblée générale. À défaut, la modification ouvre à nouveau les délais d'action du syndicat.

En cas de travaux irréguliers, le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition sans avoir à prouver l'existence d'un préjudice. Toutefois, il peut renoncer à exiger la remise en état en échange d'une contrepartie financière ou d'aménagements permettant de supprimer les nuisances du projet initial.

Un expert technique valide la faisabilité

Avant d'entamer des travaux de démolition en copropriété, une étude technique approfondie s'avère indispensable. Cette validation technique permet d'évaluer la faisabilité du projet et d'identifier les risques potentiels.

Un bureau d'études techniques (BET) doit effectuer un diagnostic complet qui comprend plusieurs éléments essentiels. Tout d'abord, une évaluation détaillée des matériaux existants ainsi que la définition des scénarios de démolition en fonction des contraintes du bâti et de l'environnement. Cette analyse préliminaire permet également de déterminer le périmètre de sécurité nécessaire et d'anticiper les nuisances potentielles.

Le diagnostic doit particulièrement se concentrer sur la présence éventuelle de substances dangereuses. En effet, la réglementation exige des diagnostics spécifiques pour protéger la population, les travailleurs et l'environnement. Ces évaluations concernent notamment :

• La recherche d'amiante dans les immeubles construits avant juillet 1997
• L'identification des revêtements contenant du plomb
• La détection de termites dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral
• L'évaluation des déchets pour les bâtiments de plus de 1000 m²

Par ailleurs, le BET accompagne les maîtres d'ouvrage pour quantifier le volume des déchets et analyser leur niveau de dangerosité. Cette étape est cruciale car elle permet d'optimiser leur traitement ultérieur et d'évaluer les possibilités de recyclage.

En outre, le choix du principe technique de démolition nécessite une étude spécifique d'environ un mois. Deux options principales se présentent : le grignotage, particulièrement adapté aux démolitions partielles en site urbain dense, ou l'implosion, qui limite la durée des nuisances mais requiert des conditions particulières.

Pour garantir la qualité de l'intervention, il est recommandé de faire appel à un maître d'œuvre expérimenté, notamment pour les opérations complexes comme la démolition de bâtiments élevés ou les interventions en site urbain très dense. De plus, les techniques évoluent constamment, permettant des adaptations et des innovations sur proposition des maîtres d'œuvre.

Le chantier de démolition respecte la réglementation

La réglementation des travaux de démolition en copropriété exige désormais une attention particulière à la gestion des déchets. En effet, depuis la loi Alur, les syndics doivent mettre en place un plan détaillé pour le tri et le traitement des matériaux issus des chantiers.

Pour les bâtiments de plus de 1000 m² ou ayant hébergé des activités industrielles, un diagnostic préalable des déchets devient obligatoire. Ce document doit notamment identifier la nature et la quantité des matériaux qui peuvent être réemployés sur site ou, à défaut, orientés vers des filières de recyclage appropriées.

Par ailleurs, le maître d'ouvrage doit transmettre ce diagnostic aux entreprises susceptibles de réaliser les travaux, préalablement à l'acceptation des devis. À l'issue du chantier, un formulaire de récolement doit être établi dans un délai de 90 jours, détaillant les quantités de matériaux effectivement réutilisés ou recyclés.

En matière d'autorisations administratives, le permis de démolir s'avère obligatoire dans plusieurs cas :

• Dans les communes l'ayant instauré
• Dans les secteurs protégés
• Pour les monuments historiques
• Dans les sites classés ou inscrits

Le délai d'instruction pour ce permis est de deux mois à compter de la réception du dossier complet en mairie. Une fois obtenu, les travaux peuvent débuter après un délai de 15 jours, sous réserve d'affichage visible depuis l'extérieur pendant toute la durée du chantier.

Dans le cadre d'une copropriété, lorsque l'assemblée générale décide d'entreprendre des travaux sur les parties communes, le syndic se trouve automatiquement habilité à effectuer les démarches administratives nécessaires, notamment le dépôt du permis de démolir. En revanche, si l'autorisation concerne des travaux privés affectant les parties communes, le copropriétaire concerné doit mandater spécifiquement le syndic pour cette démarche.

Conclusion

Avant d'entamer un chantier de démolition en copropriété, il est primordial de bien identifier l'impact des travaux et d'obtenir les autorisations nécessaires. Une mauvaise anticipation peut entraîner des sanctions ou l'obligation de remettre les lieux en état. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un avocat en droit immobilier pour assurer la conformité du projet.